Nagy István: régi adósságot törlesztünk, felszámoljuk az osztatlan közös tulajdont

Jelenleg is van lehetőség az osztatlan közös tulajdon felszámolására. Miben nyújt újat vagy többet ez a javaslat?

Valóban, jelenleg működik egy, a részarány-földkiadás során keletkezett osztatlan közös tulajdon megszüntetését célzó projekt, ebben az eljárásban azonban csak azok vesznek részt, akiknek az osztatlan közös tulajdonuk a részarány-földkiadás útján keletkezett és akik 2012. június 1. napjáig önálló ingatlan kialakítása iránti kérelmet nyújtottak be a föld fekvése szerinti kormányhivatalokhoz. Ám ahhoz, hogy az összes osztatlan közös tulajdoni formát fel tudjuk számolni, elengedhetetlen az osztatlan közös tulajdon megszüntetésére irányuló eljárás új alapokra helyezése, ezt a munkát kezdjük most meg. A tervezett szabályozás szerint bárki, a „tulajdonközösség” keletkezésének jogcímétől függetlenül kérheti az ingatlana megosztását. A másik legfőbb újítása a javaslatnak, hogy az eljárás kizárólag a tulajdonostársak egyezségén alapul. Az egyezség létrejöttéhez elegendő a tulajdonostársak tulajdoni hányad szerint számított egyszerű többsége (50 százalék plusz egy).

Mit jelent ez a gyakorlatban? Összeállnak a tulajdonostársak, és ha a földjük együtt vagy akár egymagában nagyobb, mint az egész ingatlan fele, úgy alakíthatják a megosztást, ahogy az nekik tetszik?

Az alapvetés valóban az, hogy bízzuk a megosztás „oroszlánrészét”, vagyis a megegyezést a tulajdonostársakra, legyen ez motiváló erő irányukba, hiszen ők azok, akik a földjük adottságaival tisztában vannak, és ők tudnak optimális felosztást kialakítani. Tehát megfordítottuk és egyszerűsítettük a dolgokat. Ha már megvan a megegyezés és az elképzelés a megosztás formájáról, akkor lesz indítható a hivatalos folyamat. Vannak azonban garanciális elemek, amelyek a „kisebbségben” maradókat védik. Ilyen például, hogy a megosztási folyamat megkezdéséről minden tulajdonostársat igazoltan értesíteni kell. A kormányzati portálra is felkerülnek az érintett ingatlanok adatai, amelyhez bárki hozzáférhet és így ellenőrizni tudja, hogy az ő tulajdonát képező ingatlannal kapcsolatban kezdeményezte-e valaki az e törvény szerinti megosztási folyamatot.

Milyen segítséget kapnak a földtulajdonosok?

A tulajdonostársakat a megosztási folyamatban a javaslat szerint egy erre a célra kifejlesztendő informatikai program alkalmazásával – és ügyvédi közreműködéssel – segítené az állam. A földtulajdonosok a programmal maguk készítik majd el a megállapodásukat tükröző, a megosztást megjelenítő „elektronikus térképet”, amelyet az egyezségi megállapodás mellékleteként fognak benyújtani az ingatlanügyi hatósághoz. A megosztás időtartama így lerövidül azáltal, hogy az osztatlan közös tulajdon megszüntetése nem hatósági eljárás keretében történik. A megosztási szándékot a legalább egyszerű többséggel rendelkező tulajdonostársaknak – ez lehet egyetlen személy is, ha önállóan rendelkezik 50 százalék plusz egy tulajdoni hányaddal –, vagy az általuk meghatalmazott személynek, aki lehet az ügyvéd is, az osztatlan közös tulajdonban lévő földrészlet fekvése szerint illetékes ingatlanügyi hatóságnál be kell jelenteniük, ezt követően kaphatják meg a programhoz való hozzáférést. A folyamat végén az új, immáron kizárólagos tulajdonban lévő ingatlanokat természetesen az ingatlanügyi hatóság fogja átvezetni az ingatlan-nyilvántartásban.

Ha az adott ingatlant érvényes szerződés alapján hasznosítja valaki, akkor a megosztási kérelem ezt felülírja?

A megosztás nem szünteti meg a közös tulajdonban álló földeken fennálló földhasználati szerződésen alapuló földhasználatot, de a szerződő feleknek szükség szerint gondoskodniuk kell a földhasználati szerződés módosításáról.

Milyen fontos elemeket tartalmaz még a törvényjavaslat?

Fontos, hogy a megosztás a teljes ingatlanra kiterjed, a folyamat végén nem marad vissza osztatlan közös tulajdonú maradványterület, kivéve, ha egyes tulajdonostársak kifejezetten kérik azt. A birtokelaprózódás megakadályozása érdekében területi minimumot is megállapít ez a törvénytervezet. Eszerint az új földrészletek szőlő, kert, gyümölcsös, nádas művelési ág esetén 3 000 m2-esnél, szántó, rét, legelő, erdő és fásított terület művelési ág esetén 10 000 m2-esnél (1 hektár), zártkerti földnek minősülő ingatlan esetében pedig 1500 m2-esnél kisebb területnagyságúak nem lehetnek. A területi minimumot el nem érő, azaz az önálló ingatlanná nem alakítható tulajdoni hányadokat a többi tulajdonostárs válthatja magához meghatározott rend szerint, és a visszaélések elkerülése érdekében ezt csak az a tulajdonostárs teheti, aki az adott ingatlanban legalább 3 éve rendelkezik tulajdonrésszel. A megváltás összege legalább az ingatlan értékbecslési szakvéleményben megállapított értéke. Ebben az esetben a felek által megbízott ügyvéd gondoskodik az értékbecslés beszerzéséről. Összegezve tehát a törvényjavaslatban foglaltak megteremtik annak a lehetőségét, hogy az osztatlan közös tulajdonnal érintett mintegy 2,4 millió hektár föld jogi sorsát egységes elvek mentén, a jelenleginél sokkal gyorsabban, az állam minimális szerepvállalása mellett lehessen rendezni, és a mintegy 3,5 millió érintett számára is megnyugtató, méltányos és gyors megoldást jelentsen az önálló földtulajdonok kialakítására. A törvényjavaslat elfogadásával egy több évtizedes birtokpolitikát érintő probléma oldódhat meg, amely elősegíti a mezőgazdaság versenyképességének növekedését.

Borítókép: Nagy István agrárminiszter felszólal a földeken fennálló osztatlan közös tulajdon felszámolásáról és a földnek minősülő ingatlanok jogosultjai adatainak ingatlan-nyilvántartási rendezéséről szóló javaslat általános vitájában az Országgyűlés plenáris ülésén 2020. május 5-én