Egy ingatlanpiaci ciklus vége felé járunk

A 2017-es ingatlanpiaci fellendülés után tavaly is 20-30 százalékkal emelkedtek az új lakások árai. Nem kizárt, hogy még az idén is kitart a növekvő trend, de Klemenik Márta és Faragó Tamás, az egyik ingatlanforgalmazó cég szombathelyi szakértői úgy vélik, már nem lesz számottevő emelkedés, sőt láthatók a megtorpanás jelei, amelyek jövő tavaszra-nyárra még erőteljesebben mutatkozhatnak.

Valószínű, hogy egy-két év lassuló áremelkedése után beáll majd a piac egy egészséges kereslet-kínálati szintre. – A főváros húzza maga után a vidéki, főleg a nyugat-magyarországi megyeszékhelyek, nagyobb városok ingatlanjainak áremelkedését és -esését. Ami ott történik, az kis fáziskéséssel – négy hónap, fél év múlva – Győrben, Szombathelyen is érzékelhető.

A 2008-ban kirobbant gazdasági világválság óta 2012-ig irreálisan alacsony árak jellemezték a piacot. Pánikhelyzet alakult ki, amelyből aztán fokozatosan kilábaltunk. Hogy viszonyítani tudjunk: egy lakást, ami 2010-ben 8 millió forintért kelt el Szombathelyen a Thököly utcában, most háromszor annyiért árulják.

Ugyanígy a panelok: 5-6-7 millió forintért kelt el egy ingatlan, ami most 15 millióért cserélt gazdát. Az előremutató jelek azonban már most észrevehetők: hatalmas fővárosi beruházási projektekben több száz lakás ára csökkent. Korábban nagy volt a beruházói kedv, most azok a magánszemélyek, akik egy-két éve befektetési céllal azonnal vásároltak, már nem rohannak, megfontoltabbak.

Csökkenni látszik a lakások bérleti díja, és mintha egyre többen józa­nabbul gondolkodnának. Tudomásul veszik – bár mást mond a szomszéd, a rokonok és mást sugallnak a hirdetési portálok –, hogy a panel nem megy el 20-22 millióért, ahogy a felújításra váró 55 négyzetméteres téglalakás sem. És, hogy nem feltétlenül érdemes várni, mondván: „fél év alatt csak beérik a lakás ára”.

Amikor valaki értékesíteni akarja az ingatlanát, leggyakrabban hirdetési oldalakról informálódik: megnézi, hogy az övéhez hasonló paraméterű lakásokat mennyiért kínálják. Aszerint árazza be a sajátját is. Ehhez képest nem biztos, hogy annyiért el is tudja adni.

A szakemberek ezzel szemben már létrejött adásvételi szerződések alapján árazzák be az ingatlanokat. Irodával, háttérrel, ügyvéddel, hitelcentrummal rendelkeznek, és az ingatlan állapotától, elhelyezkedésétől, felszereltségétől stb. függően 95 százalék biztonsággal megmondják, milyen áron jön meg a vevő.

A 2-3 szobás, 50-60 négyzetméteres panellakásokat manapság 17,5 és 20 millió forint között árazzák be a tulajdonosok, szemben a 14-16 millió közötti realitással. ­Hasonló áron hirdetik a csúsztatott zsalus és a kevésbé jó állapotú, a panellal egykorú belvárosi vagy peremkerületi blokkban található téglaingatlanokat is.

A családi házak is erősen túlárazottak a 4-500 ezer forint körüli négyzetméterárakkal. Ennek az a hátulütője, hogy kizárunk sok potenciális vevőt, márpedig egy reálisan beárazott ingatlan legfeljebb két hónap alatt gazdát tud cserélni.

Ha vételi szándékunk van, a szakemberek, mielőtt megmutatnak egy otthont, beszélnek az előnyökről, de a negatív tulajdonságokról is. Előzetesen lekérik a tulajdoni lapot, amellyel azonosítható a megbízó személye, hogy terhelt-e az ingatlan, ha igen, mekkora teher van rajta, van-e rajta haszonélvezeti jog, mikor kerülhet birtokba – így senkit sem ér meglepetés, nem zsákbamacskát vesz a tulajdonos. Aki eladni és venni is akar, annak az utóbbival sem érdemes várni.

Klemenik Márta azt mondja: akármilyen piaci helyzet van, a kettő nagyjából arányos egymással. Aki „csak” vásárolna, halogathat még, hogy előnyösebb pozícióba kerüljön az áralkuban. Az is nyilvánvaló, hogy a mostanában emlegetett gazdasági megtorpanás, az autóipar válsága az ingatlan­árakban is lecsapódik majd.