Osztatlan közös: lehet olyan eset, amikor a legfiatalabb visz mindent

Január elsején lép életbe az osztatlan közös földtulajdon felszámolására hivatott jogszabály. Szakértőnk segítségével összegyűjtöttünk mindent, amit két hónappal a hatályba lépés előtt tudni érdemes.

Budai Dávid

181127_FMH_1

Az osztatlan közös tulajdon a rendszerváltás utáni privatizáció szörnyszülöttje: a kilencvenes években lezajlott földkárpótlások és szövetkezetirészarány-kiosztások következtében egy-egy földnek egyszeriben sok tulajdonosa lett, a mezőgazdasági ingatlanok elaprózódtak. Márpedig egy olyan földdarabnál, ahol nemhogy kettő, de több tucat vagy akár több száz tulajdonos is van, egy sima adásvétel is igazi rémálom. Így aztán az érintettek inkább bele sem szoktak fogni, ráadásul a három évtizede kialakult rendszer az öröklésekkel tovább bonyolódott. Csakhogy érzékeltessük a probléma nagyságát: napjainkban 2,4 millió hektárnyi föld van osztatlan közös tulajdonban, ami 1,06 millió kisebb-nagyobb földdarabban van szerte az országban. Jövőre azonban várhatóan beköszönt az osztatlan közös tulajdonú termőföldek alkonya, miután január 1-jén hatályba lép a földeken fennálló osztatlan közös tulajdon felszámolásáról szóló törvény, és akik szeretnék önálló hrsz. alatt használni vagy hasznosítani az eddig osztatlan közös tulajdonban álló termőföldjeiket, fellélegezhetnek. Zártkertek esetében viszont csak akkor lehet alkalmazni a januári törvényt, ha a tényleges használat alapján mező vagy erdőgazdasági célra van használva a terület, vagyis a hétvégi telek ügyében megegyezni képtelen rokonok problémájára nem jelent gyógyírt az új szabályozás. Jó tudni azt is, ahhoz, hogy az érintettek elindíthassák a folyamatot, jogászi segítséget kell igénybe venniük, és ezt tettük most mi is, dr. Gaiderné dr. Gáspár Éva ügyvédet kértük meg, mondja el, mi mindent kell tudni azoknak, akik belevágnának az osztatlan közös tulajdonú földjeik tulajdonviszonyainak rendezésébe.

Ennek a legfeljebb 90 napig tartó eljárásnak alapvető eleme a konszenzus, az a cél, hogy az eddiginél egyszerűbb módon lehessen megosztani az osztatlan közös tulajdonokat. Ahhoz, hogy az egyezség létrejöjjön, a tulajdonostársak tulajdoni hányad szerint számított egyszerű többségének a döntése kell. Amint ez megvan, jöhet a felosztás, jó tudni azonban, hogy zártkert esetén egy-egy földdarab nem lehet kisebb 1500, szőlő, kert, gyümölcsös, nádas művelési ág esetében 3000, szántó, rét, legelő, erdő és fásított terület esetén pedig 10 000 négyzetméternél. Előfordulhat, hogy a terület eleve nincs ekkora, ebben az esetben egy tulajdonosé lehet az egész. Kérdés persze, hogy mi van akkor, ha többen is maguknak szeretnék a területet. A jogalkotó gondolt erre is, ilyenkor a sorrend dönt, első helyen az ingatlant legnagyobb mértékben használó tulajdonostárs áll, több azonos mértékű használó esetén a legnagyobb tulajdonhányaddal rendelkező, azok egyenlősége esetén pedig a legfiatalabb tulajdonosé lehet a terület.

Ha a megosztás során egy tulajdonos területe nem éri el a jogszabályban megjelölt területi minimumot, az egyezségben rendelkezni kell a területi minimumot el nem érő tulajdoni hányad valamely másik tulajdonostárs tulajdoni hányadához történő hozzászámításáról, amit a jogszabály bekebelezésnek hív. Amennyiben több tulajdonostárs is jelzi a szándékát a bekebelezésre, akkor a területi minimumot el nem érő tulajdoni hányadot az a tulajdonostárs kebelezheti be, aki a legmagasabb ellenérték megfizetését vállalja, ha pedig egyetlen tulajdonostárs sem kívánja bekebelezni az adott tulajdoni hányadot, akkor arra a megosztást kezdeményező tulajdonostárs köteles. Mielőtt tehát a megosztást egy tulajdonostárs elindítja, erre a következményre készüljön fel – hangsúlyozza a szakértő. Előfordulhat, hogy nem lesz meg az egyszerű többség, ami a megosztási folyamat elindításához kell, ilyenkor minden marad a régiben, de speciális esetekben az állam is kisajátíthatja az osztatlan közös tulajdonú területeket, ha legalább háromszor kezdeményezték az egyezséget a törvény hatálybalépését követő két éven belül.

Mielőtt bármi történne, minden tulajdonostársat értesíteni kell, aki azonban nem reagál a megkeresésre, annál úgy veszik, beleegyezett az egyezségbe – nem árt tehát résen lenni. Persze egy sor kérdés még nem tisztázott, például az, hogy a felosztott földdarabok minimumárát mi alapján határozzák meg, vagy hogy több tulajdonos esetén kinek melyik földdarab jut. Ebben egy számítógépes program segít majd, de hogy a szoftver mi alapján dönti el, kinek jár mondjuk a terület északi és kinek a déli fele, még nem tudni. Akárhogyan is lesz, az osztatlan közös tulajdonban lévő földterületek ügyének rendezését sokan szeretnék, szakértőnknél már most, hónapokkal a jogszabály hatályba lépése előtt rengetegen érdeklődtek.