A panelprobléma oka maga a lakó

A panellakások témája évtizedek óta lázban tartja a magyarokat. Egyrészt, mert cirka 1 millió ember közülünk még mindig panelházakban él, másrészt pedig már annyiszor megkongatták a vészharangot miattuk, hogy az ember szinte csodálkozik: jé, még állnak a tízemeletesek.

Egy ingatlanszakértő, egy lakó és egy építész mondja el tapasztalatait a panelekről.

A szombathelyi panelek a hetvenes évek végén épültek. Vas megyének szerencséje volt, nem kapott házgyárat. Az akkori Tanép, majd a Vasép is a francia alagútzsalus technológiát vette meg a tömeges lakásépítéshez. A felújításban a szomszédos Zala előbbre tart: ott több helyen magastetőt építettek a házakra
Fotó: Nagy Jácint

Szakértő

Annak ellenére, hogy aki csak teheti, kerüli a panelházakat, mégis folyamatosan nő a bennük kialakított lakások értéke. Elsőként ennek a látszólagos ellentmondásnak a feloldását kerestük.

- Az első lakáshoz jutó fiataloknak a panel elérhető kategória, és a rezsicsökkentés után a fenntartási költségei is nagyon kedvezőek, éppen ezért keresettek is - fogalmazott Gábor Árpád szombathelyi ingatlanszakértő. Elárulta: a megyeszékhelyen a két-három szobás lakások átlagos négyzetméterára között nincs jelentős különbség: 215-220 ezer forint négyzetméterenként, a garzonok viszont minimálisan, de drágábbak. Azt azonban jó tudni, hogy az utóbbi években lényegesen nagyobb volt a panelek ár-emelkedése a téglaépületekénél. Három év alatt szinte megduplázódott az áruk. Míg egy felújítandó panelt 2014 év elején 5,5-6 millióért lehetett megszerezni, addig ma 10-11 millió forintot is elkérnek ugyanazért a lakásért. Az elmúlt egy évben egyébként 5-10 százalékos volt az ár-emelkedés.

Akármennyire is megdrágultak a panellakások, azt, hogy ki, hol lakik, kizárólag az dönti el, mennyi pénze van. Pénzük pedig sokszor abból van a vevőknek, hogy korábbi ingatlanukon túladnak. Akik a munka miatt az ország másik végéből költöztek ide, szinte biztosan rosszabbul járnak lakhatás szempontjából, miután Vas megyében magasabbak az árak, mint keleten. Jellemzően egy-két kategóriával alacsonyabb szintű ingatlant tudnak megvásárolni azok, akik az ott eladott lakásuk árából itt keresnek ingatlant.

Felújítás

Kíváncsiak voltunk arra is, hogy vajon a teljes körű fel-újítás növeli-e olyannyira a lakás értékét, hogy megéri belevágni. A szakértő meglepő válasszal szolgált: attól függ, hogy hol újítanak fel. A külső felújítás behozza a ráfordított költséget, a belső felújítás viszont rendszerint nem térül meg száz százalékban az el-adási árban. Felújítandó kétszobás panelek körülbelül 10 milliótól kaphatók, egy felújítottért már 12,5-13 millió forintot is elkérnek. Ma már tévhitnek számít az is, hogy a panelek energiafaló házak, ahol a rezsiköltségek az egekben vannak. Gábor Árpád szerint a panelek fenntartási költsége már elég jónak számít, ezért választásnál a vevők nem az energiatakarékosságot helyezik előtérbe, de azért figyelnek rá.

Grafika: Kelemen Attila

A szakértő szerint egy ideje kiegyenlítődött a kereslet a kínálattal, így az áremelkedés is lelassult, egyes kategóriákban meg is állt. Az új építésű ingatlanok nagyszámú piacra kerülése is hatással volt a használt ingatlanok árára, azonban egyelőre semmi nem indokolja, hogy árcsökkenésről beszéljünk.

Az új építésű ingatlanok esetében a kivitelezési költségek biztosan nem lesznek alacsonyabbak a jelenleginél, sőt egyes előrejelzések szerint tovább nőhetnek itt az árak.

Lakó

Az általunk megkérdezett Farkas Gábornak hasonlóak a tapasztalatai, mint a szakértőnek. Ő a szombathelyi, kétszobás, ötven négyzetméteres panellakását tavaly vette 7,8 millióért. Szerencséje volt, mert mint mondta, utána egy hónappal felszöktek az árak minimum 1 millióval, azóta picit még többel. - Azt gondolom, most legalább 10 millióért el tudnám adni a lakást, mindössze ki kellene festenem. Szeretek itt lakni, jó a környék, és egy városhoz képest még elég sok zöld is van a környezetemben, nincs messze a Csónakázótó és a Parkerdő sem. Jó a közlekedés, közel vannak a boltok. Egy panellakás vitathatatlan előnye, hogy télen mindig jó meleg van, sosem kell arra hazaérni, hogy hideg az otthon. Egyetlen hátránya, hogy a galambokkal ősi harcot kell vívni az erkélyen - mesélte Gábor. - A lakás rezsije viszonylag baráti. Nálunk a közös költség körülbelül 11 ezer forint, ami tartalmazza a tavaly elkészült külső pucolást, a többit pedig átalányban fizetjük, így aztán jól lehet számolni a rezsivel - meséli egyéves tapasztalatait Gábor, aki ha szeretne, valószínű még jó ideig élhet majd a lakásában.

Farkas Gábor: - Azt gondolom, most legalább 10 millió forintért el tudnám adni a lakást, mindössze ki kellene festenem

Építész

A paneleknek eredetileg ötven-száz éves élettartamot terveztek. Statikailag azonban ennél lényegesen többet bírnak. Természetesen a megfelelő fenntartás, karbantartás és felújítási ciklusok betartásával. Ezt már Ábrahám Ferenc okleveles építészmérnök, építész terve-
ző és beruházási szakértő mondta.

A panelházak igazi problémái már előtűntek: ezeket ugyanis a 10-15 évente szükséges karbantartás, felújítás elmaradása okozza. Az épületgépészeti rendszerek, villamos vezetékek semmilyen technológia esetében sem azonos élettartamúak a tartószerkezetekkel. A lapostetőt ötévente fel kellett volna újítani. A tető és homlokzat most divatos hőszigetelési felújítása pedig csak rész-megoldás. Ezzel együtt persze nem biztos, hogy a panel csak kényszermegoldás lehet.

- Én egy most divatos, családi házak közé beszuszakolt lakóparkban sem szeretnék lakni, mert a lábam belelóg a szomszéd levesébe, a wc ablaka pedig a hálószobámra néz - felelte a szakember arra a kérdésre, hogy mennyire rossz panelben lakni, építész szempontból.

A szombathelyi panelek a hetvenes évek végén épültek. Vas megyének szerencséje volt, nem kapott házgyárat. Az akkori Tanép, majd a Vasép is a francia alagútzsalus technológiát vette meg a tömeges lakásépítéshez. Persze az alagútzsalus házaknak is hasonló problémáik vannak, csak kevesebb az illesztési, szerelési technológiából fakadó gond. Európa keleti és nyugati felében egyaránt a tömeges lakásigények kielégítése volt az alapvető ok. Az első magyarországi panelek Laarsen-Nielsen dán eljárással épültek, csak később kellett a szovjet elvtársak rosszabb szerkezeti megoldásaival készült technológiát megvenni. Tehát a panel nem egy vörös ördög, mert a dán panelek is hasonló gondokkal küzdenek Budapesten, a karbantartás és a felújítás, korszerűsítés elmaradása miatt - fogalmazott a szakember.

Felső szint

Pár héttel ezelőtt szóba került, hogy esetleg visszabontanák a panelek felső szintjeit. A szakember szerint ez nem életképes ötlet. Költséges, lakásszámvesztéssel jár, és statikai gondokat okozhat. Épp ellenkezőleg: több helyen, például a szomszédos Zalában is, magastető-ráépítéssel javítottak az épület tetőfödémének hő- és vízszigetelési problémáin. - Ha a tulajdonosok tulajdonosokként élnének és nem csak az autóikat vinnék szervizbe és mosóba, akkor a panelprobléma nem létezne - tette hozzá Ábrahám Ferenc.